Экономические законы никто не отменял. Казахстан
Прежние факторы, влиявшие некогда на рост цен на недвижимость, – общеэкономический рост, повышение благосостояния населения и растущие цены на строительные материалы – уже не актуальны в Казахстане.
Приоритетным на рынке недвижимости становится спекулятивный фактор: покупка ради продажи, игра «деньги в деньги». Сейчас доля спекулятивных сделок на рынке недвижимости составляет порядка 60–65%.
Существует горстка людей – около 4–5% – активных участников этого рынка, заинтересованных лишь в одном – в повышении цен. Однако, существуют абсолютно «железные» экономические законы, которые, хотим мы того или нет, говорят, что страна стоит у порога экономического кризиса – дефолта. История учит, что в большинстве стран экономический кризис начинался именно с рынка недвижимости и, в том числе, с рынка ипотечного кредитования. Банки второго уровня все больше занимают за рубежом. В некоторых банках доля ипотечного кредитования и кредитования строительства превышает 50 и более процентов. Еще одна проблема, связанная с рынком недвижимости, – выдача кредитов, которые фактически не обеспечены реальными доходами. В этом случае обеспечением кредитов остается сама квартира, залоговая недвижимость.
Всемирный банк уже отнес Казахстан и Россию к зонам повышенного риска в сфере ипотечного кредитования. Над этим следует задуматься, потому что западные инвесторы будут спасать собственный капитал, требовать возврата собственных средств. Но за счет чего будет происходить возврат? За счет того, что строится и что должно продаваться по огромным ценам?
Эти факторы увеличивают конечную цену квадратного метра до 50–60% повышения цены идет за счет внутренней перепродажи и искусственного поддержания цен. Ипотека и дополнительное страхование, а также фактор, связанный с банковскими рисками, – еще 12–13%. Сейчас крупные застройщики, возводя огромные жилые комплексы, вынуждены брать на себя обязательства по строительству социальных объектов, но их обязаны строить акиматы или же они должны возмещать расходы застройщиков из бюджетных средств. Однако крупные корпорации берут все это на себя, в конечном итоге затраты вкладываются в конечную стоимость квадратного метра. Этот фактор составляет 12–15%.
Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо иметь 27 согласований. Всем понятно, каким образом они получаются, у чиновников весьма велики аппетиты. Коррупционная составляющая – 12–15%.
Легализация будет являться важнейшим фактором стабилизации ситуации на рынке. Сейчас кровь спекуляции – это «черные» деньги, которые приходят на рынок и дестабилизируют цены. Когда легализация закончится, надо будет объяснять происхождение денег. Тогда отношение квадратного метра и свободных денег будет в сторону квадратного метра, это стабилизирует цены.
В государстве существует перечень социальных товаров. Пришло время хотя бы ненадолго внести жилье в этот перечень для того, чтобы государство жестко регулировало цену на него. Не пропадут крупные корпорации, они смогут вполне нормально заработать. Сейчас же себестоимость квадратного метра в Казахстане– 550–600 долларов, продается же он за 1700–1800 долларов.